[指南]：对于房地产开发公司，房地产销售过程较长且涉及更多程序，在税收方面需要额外注意。以下编辑器整理了房地产销售过程中的一些常见税收问题，以提醒大家注意。

对于房地产开发公司而言，房地产销售过程较长且涉及更多程序，因此在税收方面需要额外注意。以下编辑器整理了房地产销售过程中的一些常见税收问题，以提醒大家注意。

在预售链接中收到哪些付款应纳税？

由于项目开发周期长，房地产公司通常会在开发产品完成之前进行预售，并获得各种付款方式，例如认购付款，诚意付款，定金和分期付款。这些付款应纳税吗？

1、在签订房地产销售合同之前，尚未建立销售行为，房地产企业收取的诚意金，认缴资金和存款无需预先缴纳增值税并进行确认销售收入并缴纳企业所得税。

2、在已签订房地产销售合同的情况下，已经确立了销售行为，并应在以下时间预付收到的预付款（包括不可退还的订金，诚意金和押金）。预收税率为3％的增值税。另外，有必要根据销售收入预收土地增值税，不包括增值税。在企业所得税方面，应根据不同的征收方式确认收入实现：

◇一次收到全额付款，并在实际付款或约定的付款日期确认收入；

◇分期收取，收入按照销售合同约定的价格和付款日期确认。如果付款人提前付款，则将在实际付款日期确认收入的实现；

◇对于银行抵押贷款销售，第一笔付款在实际收款日期确认为收入，余额在银行抵押贷款转移之日确认。

条例：国家税务总局公告2016年第18号第十条，国税发〔2009〕31号第六条，《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条

如何处理销售产生的物业管理费？

实际上，一些房地产公司在出售房地产时向购买者捐赠财产管理费，而财产管理公司通常是其附属公司。因此，在某些情况下，物业管理公司不向房地产公司收取服务费。这种操作将使物业管理公司减少收入并减少税收。

实质上，房地产公司向所有者捐赠物业管理费，这相当于房地产公司从房地产管理公司购买房地产管理服务，然后将其捐赠给所有者。因此，房地产公司是费用的实际承担者，应向物业管理公司付款。同时，物业管理公司提供物业管理服务并收取款项。会计和税收都需要从收取的“物业管理费”中确认服务收入。

规定：《企业所得税法》第四十一条，《税收征管法》第三十六条，财税〔2016〕36号第十四条

已经为出售房地产支付了税款，如果退房可以退税吗？

1、如果房地产是在增值税改革之前出售的，则已经开具了地方税发票并已申报营业税。结帐时，应开具红色的普通增值税发票。开具红色发票时，请注意备注栏中的相应内容。营业税发票的原始代码，编号和签发原因以及已付的营业税可以退还给当地税务部门。

2、如果物业销售是在增值税改革之后发生的，并且已经按照规定缴纳了增值税，则退还销售时必须开具红色发票。如果采用一般税法计算，可以从当期销项税中扣除部分返还的增值税。如果使用简化的税额计算方法进行税额计算，则可以从当期销售额中扣除退货部分。

法规：财税[2016] 36号，附件1，第3条十二、3十六、，第42条，附件2，第1条，第13款

可以扣除违约金吗？

在销售过程中，房地产公司可能会因违约而不得不向买方支付违约金，例如，延迟交付建筑物和延迟处理房地产证书。在这种情况下，房地产公司支付的默认金属可以扣除所得税，以扣除与公司生产和经营相关的合理费用，但是有必要获得收据并附上法院判决书和赔偿协议与买方签署作为依据。

房地产公司是否需要代表买方代扣代缴税款？

现行法律法规仅要求房地产公司在由于无法与抵押银行协调合作关系而无法完成抵押贷款程序时，向买方支付违约金。房地产公司向买受人支付违约金时，按照“其他收入”项目代扣代缴个人所得税。对于不是上述原因的违约金，房地产公司无需预扣个人所得税。