如何以买断出售方式处理房地产公司的所得税待遇？

基本情况

公司A是房地产开发企业，并委托中介机构出售房地产。乙公司出售甲公司开发的商品房1000平方米。转让协议单价10000元/平方米，商品房成本8000元/平方米。 B公司实际以每平方米11,000元的价格出售。以上价格不包括增值税或营业税。本案未考虑其他税收的影响。

公司A接收公司B的销售清单并进行会计处理（单位：元，下同）。

借款：应收帐款-实际购买者

11500000

贷款：主营业务收入1000万

其他应付款——B公司1000000

应付税款-应付营业税

500000

借用：主营业务成本800万

贷款：开发产品8000000

应纳税所得额= 1000-500000 = 1500000（元）。

审计后，公司发现了以下问题。

收入确认：在这种情况下，根据销售合同或协议中约定的价格计算的价格未确认收入的实现。

税收调整事宜：销售代理人佣金不是根据已签署的服务协议或合同中确认的收入的5％计算为公司所得税前的扣除额。

解决方案

委托方公司A是房地产开发企业，委托方公司B是从事房地产中介的中介公司。根据假定的买断方式，B公司将出售A公司开发的商品房作为代理。出售后，B公司将向A公司寄售清单发货。甲公司根据实际售价确认销售收入，并向实际购买者开具销售不动产的发票。公司A收到公司B的寄售清单后，便根据实际售价与协议价之间的差额与公司B结清寄售货款，公司B向公司A提供销售代理服务发票。

A公司在申报所得税时向B公司支付的手续费（超过佣金销售额的5％）不得扣除所得税前的款项。

1.正确的会计处理

（1)公司A从受托公司B收到寄售清单时。

借款：应收帐款-实际购买者

11550000

贷款：主营业务收入1100万

应付税款营业税550000

借用：主营业务成本800万

贷款：开发产品8000000

（2)为向受托公司B支付实际售价与协议价格之间的差额。

借用：销售成本处理费1000000

贷款：银行存款1000000

2.正确的所得税处理

公司A从受托公司B收到收货清单时，将计算该业务产生的所得税。

应纳税所得额= 11000000元;应纳税费用= 8000000元;税金= 550000（元）;销售费用= 1000000（元）。

税收调整增加额= 0000×5％= 450000（元）。

应税收入=应税收入-应税成本-销货费用+税收

调整增加= 1000-550000-1000000 + 450000 = 1900000（元）。

政策依据

认为的买断方法是委托方和委托方签署协议。委托方以约定的价格收取委托货物的货款。实际售价由委托人确定。实际售价与协议价格之间的差额属于委托方。所有销售方式。

由于这种销售本质上仍是代理销售，因此当委托方将货物交付给受托人时，货物所有权的风险和报酬不会转移给受托人。因此，委托方在交付货物时不确认收入，也不将委托方视为购买产品。委托人出售货物后，应当按照实际售价确认为销售收入，并向委托人开具代理销售清单。委托人收到寄售清单时，将重新确认收入。

根据《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔2009〕31号），房地产开发企业通过一种买断方式委托开发产品的销售。如果公司与购买者签订了销售合同或协议，或者公司，受托人和购买者共同签署了销售合同或协议，则如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价，则表明销售合同或协议约定价格计算的价格在收到受托人销售和开发的产品清单之日确认为收入的实现；如果前两种情况下的销售合同或协议中约定的价格低于买断价，并且属于受托人和购买者，则当事方签署销售合同或协议时，以买断价计算的购买价应当用于在收到受托人销售和开发的产品清单的当天确认收入的实现。

根据《财政部，国家税务总局关于企业办理手续费，佣金支出税前扣除政策的通知》（财税[2009] 29号），非保险公司办理与生产和经营有关的费用和佣金支出。要在扣除企业所得税之前扣除，必须满足以下五个条件：

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