一、关于转售水电的政策

　　提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除纳税人支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3的征收率计算缴纳增值税。同时，纳税人可以按3向服务接受方开具增值税专用发票。

　　二、简易的账务处理

　　1、向自来水公司支付水电费

　　借：主营业务成本-水费成本/电费成本

　　贷：银行存款或预付账款

　　2、计算可以抵减的增值税税额

　　借：应交税费--简易计税【发票金额/(1+3)*3】

　　贷：主营业务成本-水费成本【发票金额/(1+3)*3】

　　3、向业主收水费时:

　　借：银行存款或现金

　　贷：主营业务收入--水费收入

　　贷：应交税费--简易计税

　　4、缴税

　　借：应交税费--简易计税

　　贷：银行存款

　　需要提醒的是，应缴纳的增值税额为：(向业主收取的自来水水费，扣除物业公司对外支付的自来水水费后的余额为销售额)*3，即为上述分录3应交税费-简易计税的贷方数减去分录2中应交税费-简易计税借方数的差额。

　　差额中“对外支付的自来水水费”需要获取合法有效的凭证，包括增值税发票或以省级以上(含省级政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。如果是上述增值税发票不一定要增值税专票，增值税普通发票也可以，再者从上述“对外支付的自来水水费”只能扣减销售额，不是抵扣进项税额

　　三、案例实操

　　案 例

　　甲公司取得自来水公司按3征收率开具的增值税专用发票，价税合计10300元。其中，自用水费含税价格6180元，承租方使用水费含税价格4120元。取得电力公司按3税率开具的增值税专用发票，价税合计30900元。其中，自用电费含税价格20600元，收取承租方使用电费含税价格11330元，开具3增值税专票。

　　假定，甲乙公司都为一般纳税人，甲公司是租赁方（可以是物业，也可以是业主），乙为承租方。乙的水电费由甲方转售。

　　现确进行甲公司转售水电分录：

　　1、分析：

　　按照规定，增值税纳税人超出经营范围销售水电费，可按规定自开或代开专票。甲公司按照转售水电，向乙公司收取相应的水电费用，并开具对应的增值税专用发票。乙公司以此为税前扣除凭证，进行相应处理。其中，对向乙公司收取的价税合计4120元水费，甲公司应按规定，开具增值税专用发票。按规定采用简易计税，税率为3。

　　水电自用部分，按进项税分录，而转售部分，采用简易计税差额征收，不能计入进项税，需要做转出处理。

　　2、分录

　　① 、向自来水公司缴费，并获取发票

　　借：管理费用等成本费用科目6000

　　应交税费——应交增值税（进项税额）300

　　其他业务成本4120

　　贷：银行存款10300

　　应交税费——应交增值税（进项税额转出）120（转出转售部分）

　　②、向乙公司收取水费，并开具相应的增值税专用发票。

　　借：银行存款4120

　　贷：其他业务收入4000

　　应交税费——简易计税120

　　③ 按扣除其对外支付的自来水水费后的余额差额，进行相应账务处理。

　　借：应交税费——简易计税120

　　贷：其他业务成本120（由于转售水费，没有差额所以全部转出即可）

　　PS：转出额=取得乙公司水费的成本×3

　　电费的分录

　　④ 缴纳电费时和水费分录 “①”分录一样

　　借：管理费用等成本费用科目20000

　　其他业务成本10300

　　应交税费——应交增值税（进项税额）900

　　贷：银行存款30900

　　应交税费——应交增值税（进项税转出）300

　　⑤ 向乙公司收取电费，并开具相应的增值税专用发票。

　　借：银行存款 11330

　　贷：其他业务收入 11000

　　应交税费——简易计税 330

　　⑥ 扣除成本差额征收

　　借：应交税费——简易计税300

　　贷：其他业务成本 300

　　⑦ 上缴税款

　　借：应交税费 — 简易计税 30

　　贷：银行存款