最近有不少房地产企业向笔者咨询如何正确处理结转收入的财税问题，尤其是如何进行会计分录。笔者结合案例阐述了房地产企业结转收入的财税处理，以减少税收风险的发生。

案例：

某城区新锐置业有限公司，增值税一般纳税人，成立于2017年2月，缴纳地价款1.328亿元，占地面积20万平方米，开发建设宏达住宅项目，可销售建筑面积平方米。2018年8月取得《商品房预售许可证》，2021年1月一期开发项目业主已入住，建筑面积平方米(当期在售房地产项目建筑面积)。1月份销售收入从预收账款科目结转502，341，685元，结转后预收账款科目无余额，允许抵扣的税额为人民币。该企业增值税扣缴率为3，土地使用税税率为5元/平方米，土地增值税扣缴率为2，土地增值税未达到清算条件。如果不考虑其他因素，如何正确处理增值税、土地使用税、土地增值税，结转收入的会计分录？

：

一.增值税

根据《关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》第十四条(20年第18号公告，以下简称18号公告)的规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法的，按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号)文件规定执行。第四十五条规定的纳税义务发生时，应按照当期销售额和适用税率11计算当期应纳税额，扣除预缴的税款后，向主管税务机关申报纳税。未预缴的税款可结转下期继续抵扣。这种情况下的应交增值税=应交增值税-预缴增值税。根据18号公告第十条的规定，一般纳税人以预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时，按照3%的税率预缴增值税。

18号公告第十一条规定，预缴税金按照下列公式计算：

预缴税金=预缴税金(1适用税率或征收率)3。适用一般计税方法的，按适用税率11计算；适用简易计税方法的，按照5的征收率计算。本案按照适用税率9计算，预缴增值税=502341685 (19) 3=(元)。

预付增值税的会计分录为(单位：元，下同):

借：应交税金——预付增值税。

贷：银行存款

根据《试点实施办法》(20年第18号公告，以下简称18号公告)第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，应按一般计税方法纳税，销售额按取得的总价和价外费用，扣除当期销售的房地产项目对应的土地价款余额计算。销售量的计算公式如下：

销售额=(总价及价外费用-当期允许抵扣的地价)(1 11)。18号公告第五条规定，当期允许扣除的地价，按照下列公式计算：

当期允许扣除的土地价款=(当期待售房地产项目建筑面积待售房地产项目建筑面积)已支付的土地价款。

本期销售的房地产项目建筑面积，是指本期申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目的实用建筑面积是指房地产项目的总实用建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独计价结算的配套公共设施的建筑面积。土地有偿使用费是指由政府、土地管理部门或政府委托的征收土地价款的单位直接支付的土地价款。

允许的土地价格

1月销售额=(总价及价外费用-当期允许抵扣的地价) (19)=() (19)=(元)

1月应交增值税=销项税额-进项税额= 9=(元)，

1月应交增值税=预缴增值税=(元)。

结转收入会计分录如下：

借方：预收账款502341685

贷款：主营业务收入

应交税金——应交增值税(销项税额)[502341685(19)9]

根据《关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》的规定(财税[2016]22号)，允许企业扣除相关成本和费用的销售额。纳税义务发生时，借记“3354应交增值税应交税金(销项税额抵扣)”科目，贷记“主营业务成本”科目。

允许扣除地价对应的税额所涉及的会计分录有：

借方：应交税金——应交增值税(销项税额抵扣)

贷款：主营业务成本

第二，土地使用税

房地产开发企业一般要经历前期准备、建设和销售房地产三个阶段。在前期准备和建设阶段，房地产开发企业应按占用土地面积全额缴纳土地使用税。房地产开发企业在销售房地产阶段，应当从房屋交付使用后的第二个月起，降低土地使用税的计税依据，但土地使用税应当按照未交房房地产和已交房房地产的建筑面积比例计算。被征用的未开发土地应全额征收土地使用税。房地产开发企业自全部房屋交付后的次月起不再缴纳开发用地土地使用税，税额为零。本案中，房地产项目的可售建筑面积为平方米，当期销售的房地产项目的建筑面积为平方米。次月即2021年2月应减少平方米数，即[(200000/) ]，2021年2月应申报缴纳土地使用税=() 5=(元)。

计提土地使用税的会计分录为：

借：税和附加费

贷：应交税费——应交土地使用税

缴纳土地使用税元的会计分录为：

借：应交税费——应交土地使用税

贷款：银行存款

三。土地增值税

本案中，土地增值税没有达到清算条件，只能先行征收土地增值税。根据《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》规定》(20、70号公告)，房地产企业以预缴税金方式销售自行开发的房地产项目的，可以按照以下方法计算土地增值税预缴计征依据：土地增值税预缴计征依据=预缴款-应预缴增值税。

在这种情况下，土地增值税的征收基数=502341685 (19)=(元)

土地增值税税前金额= 2=(元)。

缴纳预征土地增值税的会计分录如下：

借：应交税费——预缴土地增值税

贷款：银行存款

本文作者为李学乐家，作者单位为五河县税务局。本文仅供一般参考，不视为正式、会计、税务或其他建议。我们不能保证这些材料在未来仍然准确。在未仔细考虑相关情况并获得适当的专业建议之前，任何人不得根据内容行事。本期转载文章仅供学术交流。文章或资料的原创版权归原作者或原著作权人所有，我们尊重版权保护。如果您有任何问题，请联系我们。谢谢大家！