房地产开发企业的商品房销售包括商品房预售和现房销售。商品房预售的会计核算包括预售的会计核算和收入确认的会计核算。那么具体的会计实务如何进行呢？快来学习吧~

(一)商品房预售的会计实务

房地产开发企业预售商品房一般涉及意向金、定金、 P入场费、预售定金、预售款、收取的配套费、维修基金、手续费等的核算。

1.意向金、认购金、会费、保证金等的核算。房地产开发企业收取的诚意金、认购金、会员费、定金等在“其他应付款”科目核算。

2.预售定金的核算商品房预售中中标人支付的定金可通过“预收账款”科目核算，房地产开发企业在收取定金时应缴纳增值税及附加税款。

3.预售房款的核算房地产开发企业根据合同或协议将从中标人处取得的房款进行预售，通过“预收账款”科目核算。企业收到的购房预付款，包括中标人收到的按揭贷款金额，应借记“库存现金”或“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目。

4.抵押存款的核算

贷款银行直接从贷款金额中扣除抵押贷款存款的，借记“银行存款”、“其他货币资金——抵押存款”科目，贷记“预收账款”科目；

房地产开发企业从一般结算账户转入抵押贷款存款时，借记“其他货币资金——抵押存款账户”科目，贷记“银行存款”科目。

中标人违约，未及时还款时，贷款银行从抵押保证金账户中扣收中标人本息时，借记“其他应收款-(客户资料)”科目，贷记“其他货币资金-抵押保证金账户”科目；

中标人补足还款金额时，作相反的会计分录。抵押存款解冻时，借记“银行存款”科目，贷记“其他货币资金——抵押存款”科目。

5.核算收取的配套设施费、证照费和维修基金。房地产开发企业在预收房款的同时，收取天然气初装费、房产证费、住宅专项维修资金等配套设施费。住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修、更新和改造的资金。收取的配套设施费、证照费和维修基金应作为“其他应付款”核算。

(二)商品房销售收入的会计实务

房地产开发企业应当合理确认销售商品收入的实现，并及时记录已实现的收入。

1.商品房销售收入的确认，需要会计人员根据《企业会计准则》和企业自身的情况做出会计专业判断，结合房地产开发企业的具体情况和经营特点，逐一确认收入的条件。

2.商品房销售收入的计量商品房销售收入应当根据企业与中标人签订的销售合同或协议金额或者双方认可的金额确定。收入确认的五个条件同时满足的，房地产开发企业应当确认商品房销售收入的实现，将预收的房款确认为主营业务收入，借记“银行存款”或“应收账款”(弥补差额)和“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”(全部房款)科目，同时结转相关费用，将“开发产品”日常发生额转入“主营业务”

3.销售折扣、折扣和退货的会计处理

在房地产开发企业的销售过程中，现金折扣、商业折扣

销售折扣：房地产开发企业对已售出商品房的销售折扣进行确认的，应当在发生时冲减该商品房的当期销售收入。如果是资产负债表日后的事项，《企业会计准则第20号-资产负债表日后事项》将适用。

销售退货：应根据以下情况进行处理。

(1)对于未确认收入的商品房返还，会计处理相对简单。根据退还给中标人的房款，借记“预收账款”科目，贷记“银行存款”科目。

(2)退回已确认收入的商品房时，应直接冲减回当月的销售收入和销售成本。如果销售已经贴现现金，应在退货当月一并处理。营业收入按已付或应付余额减少时，借记“主营业务收入”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”、“财务费用——现金折扣”等科目。按照退回商品房的成本，借记“开发产品”科目，贷记“主营业务成本”科目。

(3)资产负债表日及之前销售的商品房，在资产负债表日至财务会计报告批准日之间退回的，作为资产负债表日后事项调整，调整报告年度的收入和成本。如果销售在资产负债表日或之前已经进行了现金折扣，也应抵销报告年度的现金折扣。