本文以房屋租赁为例，具体谈谈新租赁准则下承租人的会计和税务处理(附计算)

大家好，我是薇薇。我发现最近大家都对新的租赁标准很感兴趣。那么今天我们就以案例的形式来具体说说新租赁准则要求下，承租人如何进行会计和税务处理。

食品零售企业生煎包公司租赁位于市区的店铺作为零售，并与出租方签订了5年的租赁合同。自2021年1月1日起，租金20万元/年(不含税)，每年1月1日支付租金。租赁期满，出租方小笼包公司有权决定是否继续将店铺出租给生煎包公司，且租赁合同不包含租赁激励条款。

生煎包公司租赁店铺产生代理费10000元(不含税，https://www.zhucesz.com/增值税10000元)，预计退团时场地恢复费20000元，由生煎包公司承担。

会计处理

第一步：确定贴现率

根据新租赁准则的规定，租赁折现率由原来的租赁隐性利率或租赁合同约定的利率或同期银行贷款利率改为租赁隐性利率或承租人的增量贷款利率。

由于内含利率是使出租人的租赁收款现值与无担保余值现值之和等于租赁资产的公允价值与出租人初始直接费用之和的利率，承租人可能无法获得公允价值等信息并确定内含利率，因此需要使用增量借款利率来代替。

所谓承租人增量贷款利率，是指承租人为了获得接近资产使用权价值的资产，在类似经济环境下，在类似抵押条件下借入资金所要支付的利率。简而言之，就是在相同时间、相同抵押条件、相似资产的情况下，增加相同(或相似)金额的贷款所支付的贷款利率。

在实践中，企业可能没有借款，或者没有类似情况下的借款可供参考，那么折现率如何确定？

这个准则没有指导性，但结合实际操作，企业往往会选择贷款基准利率作为折现率(贷款基准利率由银行间发行，仅区一般在一年或五年两种情况下每月21日发行)，或者可以参考到期收益率做一些调整，其中地方政府发行类似条款的专项债券，或者到期收益率，市场上有类似的专项债券。德勤等四所高校发布了增量贷款利率指引，在网上公开。

在此，我们通过综合确定，假设适用于生煎包公司的折现率为5。

步骤2:确定初始过帐金额

确定折现率后，我们需要确认资产使用权和租赁负债的初始入账金额。

根据新租赁准则的规定，使用权类资产的入账价值包括：租赁负债的初始计量金额(需要考虑时间价值)、租赁期开始日或之前支付的租赁付款金额、承租人发生的初始直接费用、拆除、修复和恢复场地的预计费用(注意这里的折现费用应与固定资产弃置费进行比较，折现后的金额作为初始入账金额的构成)。

其中租赁负债计量金额的初始确认涉及到折现的问题，我们需要计算现值。

因为上面例子中的租金是预付的，第一年的20万租金不需要打折，第二年到第五年的80万租金需要打折。

我们可以查阅年金现值系数表或者使用excel函数得到年金现值系数(P/A，5，4)=https://www.zhucesz.com/

因此，租赁负债的现值为20 * https://www.zhucesz.com/://https://www.zhucesz.com/千元。

80万元租赁负债与现在的差额

借：应交税费-应交增值税(进项税)https://www.zhucesz.com/(仅供列示，以实际税率为准)。

借：租赁负债-未确认融资费用https://www.zhucesz.com/

贷款：https://www.zhucesz.com/银行存款(第一年租金包含税务代理费用)。

贷款：租赁负债80(租赁负债)

贷款：预计负债的https://www.zhucesz.com/(预计回收费用，需要贴现)。

步骤3:后续测量

后续计量包括租赁资产的折旧和租赁负债利息支出的摊销。

在实践中，您可以按月/季/年计提折旧或摊销利息费用，但因为我们在使用复利现值系数时使用的期数和利率是按年计算的，所以我们需要根据付款频率摊销租赁负债。由于本例中的支付频率为年，所以在计算月/季摊余利息费用时，可以直接除以12/4，而不是按月/季计算租赁负债的现值，然后再据此计算月/季利息费用。

折旧费用采用直线法摊销(准则中也允许其他合理的方法)，所以没有区别。如果折旧或摊销利息费用需要按月/季计提，可以直接除以12/4。

计算结果如下：

资产使用权余额及明细：

年利息费用摊销：

第一年的会计处理如下：

1.确认利息费用

借：财务费用https://www.zhucesz.com/

贷款：租赁负债-未确认融资费用https://www.zhucesz.com/

2.确认折旧费用

借项：销售费用https://www.zhucesz.com/

贷款：https://www.zhucesz.com/资产使用权累计折旧

无论本例中的折旧月份是59个月还是60个月，根据综合参考标准和应用指南，两种方法都可以采用，但一旦采用其中一种，所有类似租赁物必须采用相同的折旧政策。

支付租金

由于本例为预付租金的支付方式，2021年1月1日已支付第一年租金，故租赁责任不包括第一年租金20万元，但资产使用权包括。

以后每年支付租金时，需要相应核销租赁负债：

借：租赁负债-租赁付款额20

贷款：银行存款20

总结如下

资产使用权初始入账金额的确认租赁负债初始计量金额的确认会计处理和税务处理

需要提醒大家的是，企业需要按照上述新租赁准则的规定进行会计处理后再编制财务报表。

但在税法上，还是要区分融资租赁和经营租赁。对于上述房屋租赁，税法上仍视为经营租赁，可在所得税前扣除的金额为每年的租赁费及其他相关费用(如上述中介费)，会计上计提的折旧和分摊的利息费用不能在税前扣除。

因此，我们需要在结算所得税时进行纳税调整。

我们还是以上面的例子为例来说明：

2021年财税差异汇总但实际操作中，由于初始豁免的存在，我查阅了部分a股和h股上市公司的财务报告，并没有在标准挂钩时确认递延所得税。对于后续计量，是否确认所得税也有不同的说法，所以上述对财税差异的处理只是理论上的探讨。

好了，今天的报告厅到此结束。如果你想获得租赁模式的上述计算，可以在后台发送“租赁”二字获得。此外，略租系列课程的制作已接近尾声。从春节开始就在陆续准备。一方面时间不多，另一方面已经规划了20门相关课程。欢迎订阅并反馈。