房地产开发企业销售房地产项目如何抵扣地价款？两种情况下，对选择简易计税的小规模纳税人和一般纳税人，不得抵扣土地价款；对于一般纳税人来说，地价是可以抵扣的。

1.房产可以选择简易计税的情况有哪些？

房地产开发企业可以选择对自行开发的旧房地产项目租赁和销售适用简易计税，按照5的税率计算应纳税额。

旧房地产项目是指《建筑工程施工许可证》注明合同开工日期在4月30日之前的房地产项目。

房地产开发企业中的一般纳税人购买未完工的旧房地产项目并继续开发，然后以个人名义设立项目销售房地产，属于旧房地产项目。

房地产开发企业中的一般纳税人通过填海取得土地并进行开发，在《建筑工程施工许可证》填海或建设工程合同开工日期在4月30日之前的房地产项目，属于老房地产项目。

(总局公告2019年第31号，公告2020年第2号)

第二，一般税收下的地价如何抵扣

因为我国的土地所有权属于国家，而国家不是增值税纳税人，所以土地一直没有作为进项抵扣处理，国有土地转让按现行增值税规则不能作为进项抵扣处理。因此，政策规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，土地转让时扣除向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。对于采用简易计税的纳税人，在按照5的税率计税时已经考虑了避免重复征税的因素，因此不能扣除购买土地的价款。

一般应税销售额计算公式：

销售额=(总价及价外费用-当期允许抵扣的地价)(1 9)

本期允许扣除的地价按以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=(当期待售房地产项目建筑面积待售房地产项目建筑面积)已支付的土地价款。

(1)本期销售的房地产项目建筑面积，是指本期申报的增值税销售额对应的建筑面积。指地上建筑面积，不包括地下停车位建筑面积。

(2)房地产项目的实用建筑面积是指房地产项目的总实用建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独计价结算的配套公共设施的建筑面积。指地上建筑面积，不包括地下停车位建筑面积。

(3)支付的土地价款包括：

1 .指政府直接支付的土地价款，土地管理部门或政府委托的单位收取的土地价款。

2 .土地受让方向政府部门支付的征地拆迁补偿费、土地前期开发费和土地出让收入。

3.取得土地时支付给其他单位或个人的补偿费，也允许在计算销售额时扣除。

(四)支付的土地价款不包括市政配套费和其他政府收费、契税、土地配套费等费用。

(5)扣除凭证

1.计算销售额时从总价和价外费用中扣除土地价款时，应取得省级以上(含省级)财政部门制作的财政票据。

2.在扣除拆迁补偿费时，应当提供能够证明拆迁补偿费真实性的材料，如拆迁协议、拆迁当事人的付款和取得拆迁补偿费的凭证等。

(6)其他

1.一般纳税人应当建立台账，登记扣除的地价，扣除的地价不得超过纳税人实际支付的地价。

2.房地产开发企业(包括由多家房地产开发企业组成的联合体)向政府部门支付土地价款后，成立项目公司开发出让土地。同时满足以下条件的，项目公司可以抵扣房地产开发企业向政府部门缴纳的土地价款

(2)在政府部门出让土地用途、规划不变的情况下，签订变更协议或补充合同时，土地总价款不变；

(3)项目公司的全部股权由出让土地的房地产开发企业持有。

3.房地产开发企业转让未完工房地产项目，采用一般计税方法，如何抵扣土地价款？

可以在增值税纳税义务发生时扣除。由于该地价对应的开发产品/成本已全部结转出售，因此应一次性扣除该地价。参考2018年第二季度政策解读现场记录(2018年4月27日上午8:30)

[罗天舒]谢谢你。下面这位网友的问题还是关于增值税政策的。他问：我们是房地产企业，近期要转让一个未完工的在建项目。本项目适用增值税一般计税方法。转让在建项目时，是否允许扣除相应的地价？怎么扣？

继续请林导演回答。

[林冯]谢谢你的邀请。房地产开发企业一次性转让未完工的在建工程，对该工程适用一般计税方法的，从取得的总价和价外费用中扣除一次性向政府部门缴纳的土地价款余额，计算缴纳增值税。

依据：第1条第(3)项第10、11项，第20号公告第18号公告第4、6、7、7、8条，第86号公告第1、5条。

第三，会计分录

(1)预付税款

1.收到预付款时：

借方：银行存款

贷项：预收账款

2.预付税款时：

(1)一般税收

借：应交税费-预付增值税

贷款：银行存款

(2)简单计税

借：应交税费-简单计税

贷款：银行存款

(2)外包给其他单位施工时。

借：开发成本-住房开发

贷款：银行存款等。

完成开发产品

借：开发产品

贷款：开发成本

(4)纳税义务发生的时间。

收钱

借：银行账户/应收账款

预付款

贷款：主营业务收入

应交税费-应交增值税(销项税)

应付税款-简单课税

2.差额纳税

一般扣除当期销售的房地产项目对应的土地价款。

借方：应交税费-应交增值税(销项税额抵扣)

贷款：主营业务成本

3.结转销售成本

借方：主营业务成本

贷款：开发产品

4.转出未缴纳的增值税

借：应交税费-应交增值税(转出增值税)

贷款：应交税费-未付增值税

5.预缴税金从未付增值税中扣除

借：应交税费-未付增值税

贷款：应交税费-预付增值税

6.申报后付款

借：应交税费-未付增值税

贷款：银行存款

第四，案情

某房地产开发企业取得2万平方米土地使用权进行房地产开发，支付土地价款https://www.zhucesz.com/亿元，取得省财政厅监制的财政票据。上述土地分两期开发。一、二期用地面积10000平方米，二期建筑面积40000平方米。其中，二期项目已办理房地产产权过户手续，销售建筑面积3万平方米，金额https://www.zhucesz.com/亿元。企业采用一般计税方法计算当期允许扣除的土地价款和销项税额。

1.计算开发项目划拨的土地价格。

(10000/20000)45000=https://www.zhucesz.com/亿元

2.计算当期允许扣除的地价。

当期允许抵扣的地价=(当期待售房地产项目建筑面积待售房地产项目建筑面积)开发项目分摊的地价。

(3万/4万)https://www.zhucesz.com/万=16875万元

3、计算销项税

销项税额=(46600-16875)/(19)9=https://www.zhucesz.com/千元。