房企优质项目筛选及展业思路！

王彬处于危险之中。

一、房企资金渠道概述

二，房地产企业开发业务流程及各阶段的融资需求

(一)土地征用阶段

1.征地阶段的业务流程

2.土地征用阶段的会计核算

3.征地阶段的税务处理

(2)开发建设阶段

1.开发和建设阶段的业务流程

2、会计的发展和建设阶段

3、开发建设阶段的税收处理

(3)销售(预售)阶段

1.房地产企业商品房销售/预售流程

2.预售阶段的会计核算

第三，房地产企业的财务和指标优化与调整

(一)房企集中核算科目。

1.货币资金的构成和特征

2.库存构成及其特征

3.投资性房地产的构成和特征

4.其他应收款和应付款

5.有息债务

6.预收账款

7.经营活动现金流量

(B)修订财务指标和系统

1.运营能力指标

2.盈利能力指标

3.杠杆水平指示器

4、偿债能力指标

四、投资房地产业的路径——以明股实债为例

(一)明股实债贸易结构

(二)明股实债会计处理

(三)明股实债企业发展思路

1.房地产投资基金模式

2、合资成立项目公司模式

(四)明股实债商业模式的意义。

定金

商品房认购协议签订前收取的钱，最后退还给客户或者折算成购房款。房地产企业取得预售许可证后，才能与客户签订商品房认购协议。所以定金是预售前收的，约束性很低，购房者可以随时收回款项。所以不做收款处理。

收取保证金时：

借方：银行存款

贷款：其他应付款：——定金。

正式开盘后与客户签订商品房认购协议：

借：其他应付款：——定金

贷：预付——销售定金

开盘后，客户不签订商品房认购协议：

借方：预付——销售定金

贷款：营业外收入

存款

商品房买卖(预售)合同签订前收取的款项，在买卖合同签订后转为购房款。如果客户未在协议规定的期限内签订购房合同，房地产企业一般不会退还已经支付的定金。定金应视为房款的收取，在预收账款中核算。

收取销售定金时：

借方：银行存款

贷：预付——销售定金

签订商品房预售合同时：

借方：预付——销售定金

贷：预售账户——销售金额

客户违反认购协议，未签订预售合同时：

借方：预付——销售定金

贷款：营业外收入

抵押存款

在抵押贷款过程中，银行按照贷款总额的一定比例向开发商收取款项，并承担抵押贷款的连带保证责任。只有在房产证办理完毕，抵押登记完成后，银行才将抵押贷款保证金返还给开发商。在此期间，借款人未按合同约定按期偿还本息的，由开发商代为偿还，银行有权直接从抵押保证金账户中扣收相关款项。

中标者支付定金。

借方：银行存款

贷项：预收账款

收到商品房按揭贷款

借方：银行存款

其他货币资金——抵押存款账户

贷项：预收账款

如果客户违约，银行将从存款账户中扣款。

借：其他应收款-XX

贷款：其他货币资金-抵押存款账户

中标者还钱。

借：其他货币资金-抵押存款账户

贷：其他应收款-xx

抵押存款的解冻

借方：银行存款

贷：其他货币资金——抵押存款账户。

预售房款

房地产企业收取的商品房销售额

对于房地产企业而言，商品房销售同时满足以下条件时，应确认收入：一是工程已经竣工并通过验收，符合销售合同约定的交付条件。二、已通知房屋所有人收房，结算账单已提交给业主审批。

确认销售收入时：

借：预收账款

贷款：主营业务收入

销售成本会计

房地产开发企业按照收入确认原则确认销售收入和销售面积的实现时，还应当结转相应的开发产品销售成本。开发产品竣工验收达到预定可使用状态后，成本结算完成后，应编制“开发产品成本明细表”，详细列明每项开发产品的总成本、总面积、单位面积成本和总台数。“开发产品成本明细表”应作为结转开发产品成本的依据，并附在凭证上。

商品房竣工交付时：

借：开发产品

贷款：开发成本

发展商品销售时：

借方：主营业务成本

贷款：开发产品