企业A是物业管理公司，一般纳税人。2012年收业主物业费，同时收自来水费。自来水公司缴纳的自来水费总价为103万元，自来水公司开具的增值税专用发票注明税额为3万元，认证一致。因为企业A没有实行一户一表，所以自来水的费用是按照每个业主房间的建筑面积分摊的。收取业主自来水费的价格包含了为业主缴纳水费的服务费，共计10万元。

个案分析

一是营改增后物业管理服务自来水收费的税率差异。

营改增后，提供物业管理服务的纳税人将代业主向自来水公司缴纳自来水费作为转卖，导致税率差的问题。自产自来水可在择简，轻松纳税并开具3增值税专用发票；物业管理服务纳税人向业主收取自来水费，不符合自产条件，只能选择13档税率征收增值税。

二，地方政策解决方案的不足

此前，为解决物业管理服务水费税率差的问题，不少地区规定物业管理服务纳税人转售给业主的自来水费可选择3的税率。但税收理论存在漏洞，选择3个简易计税即可抵扣进项税，违背了简易计税使用的进项税不能抵扣的原则；同时，提供物业管理服务的小规模纳税人，虽然不能抵扣自来水进项税(对于小规模纳税人来说，其他电费、取暖费也存在同样的问题)，但仍存在增值税按3的税率增加税负的问题。

第三，采取差别征税的简单税收政策。

8月，《关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》(2054号公告，以下简称54号公告)发布。

“纳税人提供物业管理服务，应当向服务对象收取自来水费，销售额为扣除其缴纳的自来水费后的余额。增值税按照简易计税方法，税率为3”计算缴纳。

54号公告采用差额征税和择简易税的方法，解决了简易征税不能抵扣进项税的原则性问题，以及自来水税率差异造成的物业管理纳税人的税负问题，以及提供物业管理服务的小规模纳税人的税负问题。

注意，进项税不能按照差额征税的简单方法抵扣。

四是除自来水费外，小规模纳税人仍存在税负增加的问题。

54号公告只规定自来水收费实行差别化征税，这意味着其他收费如电费、取暖费不能采取同样的政策。转卖时，购买时扣除电费进项税17或取暖费进项税13，出售时按相同税率征收增值税。因此，对于提供物业管理服务的普通纳税人来说，不存在自来水以外的电费、煤气费加税的问题。

对于提供物业管理服务的小规模纳税人，仍然存在进项税不能抵扣的问题，但增值税仍按3的税率征收。即54号公告没有解决小规模纳税人自来水以外的其他费用税负增加的问题。

此外，我们不能忽视地方政策，例如，根据规定采购处理上述问题。购买政策在营改增之前就有了，也是正式有效的文件。

动词（verb的缩写）如何开具发票

提供物业管理服务的纳税人选择差额征税和简易计税方法的，54号公告没有规定抵扣部分不得开具增值税专用发票，因此不应该属于20号23号公告规定的“按照现行政策规定适用差额征税方法缴纳增值税，不得开具全额增值税发票”的情形，新中国规定不得采用差额开票功能，业主可以在dif前抵扣进项税额

借方：主营业务成本100。

应交增值税(进项税)3[103(1 3)3]

贷款：银行存款103

2.收集业主的自来水需要时间：

借方：现金或银行存款113(103 10)

贷款：主营业务收入100 [113 (113)]

应交增值税(销项税)13 [113 (1 13) 13]

3.结转增值税：

借方：应交税费和应交增值税(转出增值税)10

贷项：应交税金但未交增值税10

企业A应缴纳的增值税=13-3=10万元。

(二)根据53号公告实行差额征税和简易征税政策。

根据53号公告，不能采取差额征税和简易征税的方法抵扣进项税额。

企业A的会计处理：

1.向供水公司缴纳水费时：

借方：主营业务成本100。

不含增值税的应纳税额3 [103 (1 3) 3]

贷款：银行存款103

说明该分录中的3万元并非自来水公司开具的增值税专用发票上注明的增值税，而是自来水费扣除103万元计算出的可抵扣增值税=103(1 ^ 3)3=3万元。因为择简容易征税，所以不应该计入应交税金和应交增值税(销项税由营业税增加抵消)。

2.收集业主的自来水需要时间：

借：现金或银行存款113

贷款：主营业务收入https://www.zhucesz.com/[113(13)]

https://www.zhucesz.com/[113(1/3)3]表示应纳税但未缴纳增值税。

企业A应缴纳的增值税=https://www.zhucesz.com/(113-103)(1 ^ 3)3=https://www.zhucesz.com/千元。

3.自来水增值税专用发票已认证的，进项税额转出：

借：应交税费，应交增值税(进项税)3

贷：应交税费和应交增值税(转出进项税)3

说明：如果缴纳的自来水费大于业主收取的自来水费，仍按上述分录进行核算，借方余额出现在“应交增值税”科目，可以冲减以后因自来水税费产生的正差额。但是借方余额可以用来抵扣其他业务产生的增值税吗？54号公告不明确。个人认为可以抵消其他业务产生的增值税。如果明确不能冲减以后其他业务产生的增值税，可以在未缴增值税下增加明细科目，冲减后期产生的自来水费正差额。

(三)根据采购政策。

对于提供物业管理服务收取水电费的纳税人，地方政策中有规定，视同代购。比如给业主开具的水电发票，在没有提前付款的情况下交给业主，可以作为采购处理。

业主收取水电费的服务费，按经纪服务征收增值税。

根据采购政策，会计处理如下：

1.向供水公司缴纳水费时：

借：其他应收款103

贷款：银行存款103

2.收集业主的自来水需要时间：

借：现金或银行存款113

贷：其他应收款103

代表https://www.zhucesz.com/公用事业公司支付的主营业务收入[(113-103) (16)]

应交增值税(销项税)https://www.zhucesz.com/[(113-103)(16)6]

企业应缴纳增值税A=https://www.zhucesz.com/万元。