2054号公告的出台，无疑是物业公司的一个福音，文件明确“提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3的征收率计算缴纳增值税。”

　　文件内容简单，但却字字珠玑，实务操作中差额征税如何账务处理？如何开具发票？如何填制申报表进行纳税申报？成为困扰财务人员的难题。本文通过对相关财会文件和税收文件的分析，清晰梳理该业务的财税处理，让财务人员不再困惑。

　　（一）政策依据：财会[2016]22号 财政部关于印发《增值税会计处理规定》的通知

　　（二）账务核算：

　　根据以上关于增值税会计处理的规定，物业公司转售水电费的账务处理建议如下:

　　1、物业公司支付水费后，根据自来水公司开具发票金额:

　　借:主营业务成本-水费成本

　　贷:银行存款或预付账款

　　2、计算可以抵减的增值税税额

　　借：应交税费--简易计税 【发票金额/（1+3）*3】

　　贷：主营业务成本-水费成本【发票金额/（1+3）*3】

　　3、向业主收水费时:

　　借:银行存款或现金

　　贷:主营业务收入--水费收入

　　贷:应交税费--简易计税

　　4、缴纳增值税时:

　　借:应交税费--简易计税

　　贷:银行存款

　　需要提醒的是，应缴纳的增值税额为：（向业主收取的自来水水费，扣除物业公司对外支付的自来水水费后的余额为销售额）*3，即为上述分录3应交税费-简易计税的贷方数减去分录2中应交税费-简易计税借方数的差额。

　　差额中“对外支付的自来水水费”需要获取合法有效的凭证，包括增值税发票或以省级以上(含省级政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。如果是上述增值税发票不一定要增值税专票，增值税普通发票也可以，再者从上述“对外支付的自来水水费”只能扣减销售额，不是抵扣进项税额的角度，建议取得增值税普通发票。

　　提供物业服务的纳税人向服务接受方收取的自来水费，属于销售自来水行为，按简易计税方法依3的征收率计算缴纳增值税，全额开具增值税普通发票或增值税专用发票。因此，物业公司转售水电费，可全额开具增值税专用发票或者普通发票，开具时不需要选择“差额征税”功能。

　　政策依据：江西国税及宁波国税关于营改增政策问题解答。

　　提供物业服务的纳税人向服务接受方收取的自来水费，属于销售自来水行为，按简易计税方法依3的征收率计算缴纳增值税，全额开具增值税普通发票或增值税专用发票。

　　多余小规模纳税人填表相对比较简单，即将转售水费开票销售额、税额、扣除额分别填入《增值税纳税申报表》附列资料“应税行为(3征收率)扣除额计算”相应栏次，同时填入“应税行为(3征收率)计税销售额”相应栏次。

　　但是对于一般纳税人来说，就不是那么简单了。大家都知道，自来水是货物的属性，这个货物的差额在增值税纳税申报表上却无法体现，不知道如何填写？因此各地的税务部门采取了变通的方式即在申报时，即将转售水费开票销售额、税额分别填入《增值税纳税申报表》附列资料(一)第十二栏第1、2列，将扣除的水费填入第十二栏第12列。同时填入《增值税纳税申报表》附列资料(三)第6栏相应列次。比如：江西国税、宁波国税以及北京国税等。

　　因此，物业公司如果是一般纳税人，转售水电费正确的申报表填写如下：

　　第一步，填写《增值税纳税申报表附列资料(三)(服务、不动产和无形资产扣除项目明细)》表。填第6行"3征收率的项目"对应的3、4、5、6列。如下表：

　　第二步，填写《增值税纳税申报表附列资料(一)(本期销售情况明细)》。填该表的第12行"3征收率的服务、不动产和无形资产"对应的1、2、3、4、5、6、9、10、11、12、13、14列。如下表：

　　第三步，填《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》.填“一般项目”的“本月数”列的以下行次：

　　1、第5行 “(二)按简易办法计税销售额”：(按《增值税纳税申报表附列资料(一)(本期销售情况明细)》9列不含税销售额填写。

　　2、第21行“简易计税办法计算的应纳税额”：(按《增值税纳税申报表附列资料(一)(本期销售情况明细)》14列税额栏填写。

　　3、第24行“应纳税额合计”。

　　【例子】鸿昌物业管理有限责任公司为增值税一般纳税人，转售水费选择简易计税差额纳税，按照简易计税方法依3的征收率计算缴纳增值税，2020年7月向业主收取的自来水水费103万(含税)，其中收取自然人业主自来水水费82.40万元，收取法人业主自来水水费20.60万元。对外支付的自来水水费92.70万元。

　　【解析】

　　1、税额计算：

　　增值税应纳税额=(103万-92.70万)/(1+3)×3=0.30万元。

　　2、发票开具

　　物业管理服务的纳税人“选择简易计税并差额”，由于没有规定上述简易计税不能开专票，同时也没有规定差额部分不能开专票，因此物业公司可以全额开发票给客户，对于自然人业主只能开具增值税普通发票，金额为82.40万元，对于法人业主，可以开具增值税专用发票,金额为20.60万元。

　　3、申报表填报

　　(1)填写《增值税纳税申报表附列资料(三)》

　　物业选择适用3征收率简易办法征收增值税，则该项业务均填列在第6栏。

　　①第1列“本期服务不动产和无形资产价税合计额(免税销售额)”：填写差额扣除之前的本期服务、不动产和无形资产价税合计额1,030,000元。

　　②第2列 “期初余额”：填写“0”(不考虑期初余额)。

　　③第3列“本期发生额”：填写本期产生的可以差额扣除的927,000元，第4列“本期应扣除金额”等于第2、3列的合计额为927,000元。

　　④第5列“本期实际扣除金额”： 填写927,000元。本列≤第4列且本列≤第1列。

　　⑤第6列 “期末余额”：填写服务、不动产和无形资产扣除项目本期期末结存的金额。本列=第4列-第5列=0。

　　填写完的附表三如下表：

　　(2) 填写《增值税纳税申报表附列资料(一)》

　　①将开具专用发票的(差额扣除前)不含税销售额200,000及税额6,000分别填入12栏“开具专用发票”项下的1、2列。将开具普通发票的(差额扣除前)不含税销售额800,000及税额24,000分别填入12栏“开具专用发票”项下的3、4列。

　　②12栏第9列 “销售额”应为1,000,000元，12栏第10列 “销项(应纳)税额”为30,000元,12栏第11列 “价税合计”为1,030,000元。

　　③第12栏12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”应为可差额扣除的927,000 元(按《增值税纳税申报表附列资料(三)》第6栏第5列数据填写)。第12栏次13、14列差额扣除后的含税销售额和应纳税额分别为103,000元、3,000元。

　　填写完的附表一如下：

　　(3)填写《增值税纳税申报表》(一般纳税人适用)

　　将差额扣除前的不含税销售额1,000,000元填入第5栏“一般项目”之“本月数”，21栏、24栏、32栏、34栏“一般项目”之“本月数”均填列“3,000元”。

　　焦点财税（胡岚）

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