两种模式下，如何做好投资性房地产的转换和处置？

很多人在这里学的时候觉得投资性房地产的账目很难处理，或者有的人上课的时候就感觉到了，但是实际做题的时候就全忘了。这是为什么呢？其实本质原因是：不懂。

是啊，我只是不明白。

接下来我试着用白话文解释一下投资性房地产转换处置的来龙去脉。

三个问题：

一、两种模式是什么？其实就是：成本模式和公允价值模式。两者的区别我们已经说过了，这里不再赘述。

二、什么是投资性房地产的转换？

老规矩，还是说人类吧。

我之前说过，房地产有什么？换句话说，持有房产有什么用？

1.供个人使用。包括自住建筑物(固定资产)和自住土地使用权(无形资产)

2.出售。房地产开发企业为增值而持有并出售的财产(存货)。

3.租出去。这叫投资性房地产。

好了，就这样。既然说的是投资房产换算，那就来算算有多少种换算方式？

投资性房地产—— 2类固定资产

投资性房地产—— 2种无形资产

2类投资性房地产——存货

你需要记住吗？一点也不。

接下来我们综合考虑一二。一、投资性房地产有两种计量模式，有六种折算模式。请问总共有多少种转换模式？很简单，答案是12。

所以当我们再遇到投资性房地产这个话题的时候，第一个就是判断它是一种什么样的计量模式。第二种可以按照会计准则处理。

(一)在成本模式下

条件：折算后的账面价值由折算前的账面余额(价值)决定。

这个很好理解。没有折算前的账面价值作为依据，怎么可能知道折算后的账面价值？

例如：

固定资产、无形资产转换为投资性房地产(后续计量：成本模式)

借：投资性房地产

累计折旧(摊销)

固定资产(无形资产)减值准备和存货跌价准备

贷款：固定资产、无形资产、开发产品。

投资性房地产累计折旧(摊销)

投资性房地产减值准备

投资性房地产转化为固定资产、无形资产、存货怎么办？

固定资产和无形资产可以反过来写，但是存货的情况不一样。

为什么？注意，当投资性房地产转换为存货时，此时没有计提存货跌价准备，因此此时的会计分录应为：

借：开发产品

投资性房地产累计折旧(摊销)

投资性房地产减值准备

贷款：投资性房地产

(二)公允价值模式下

注意，这是投资性房地产的重点和难点。

1.投资性房地产——固定资产、无形资产、存货。

准则要求将转换日公允价格与投资性房地产账面价值的差额计入公允价值变动损益。

2.固定资产、无形资产、存货——投资性房地产。

准则要求转换日的公允价值小于固定资产、无形资产和存货的账面价值(损失计入公允价值变动损益)；转换日的公允价值大于固定资产、无形资产和存货的账面价值(损失计入其他综合损益)。

等待.你什么意思，到处跑？

一定要搞清楚两者的区别，否则光靠死记硬背就会出错。

好吧，我们开始谈吧。

我记得我们之前说过，对于投资性房地产，成本价可以转换成公允价，但是公允价不能转换成成本价，对吧？原因之前已经解释过了，这里就不赘述了。

现在也是一种转换。好像是一样的吧？

不要！一！样本！

以前它只用于投资房地产！

这就是投资性房地产和其他非投资性房地产之间的转换！

范围明显不同，你可以理解为投资性房地产从成本价到公允价的内部转换！

这就是公允价值模式下投资性房地产和其他非投资性房地产的对外转换！

很明显。

接下来你可能会疑惑：为什么都是公允价值模式，而且都是相互转换的，不像成本模式下的转换，转换的差额计入公允价值变动损益？

慢慢来。

第一次转换，公允模式下：投资性房地产——固定资产，无形资产，存货时间。

假设投资性房地产账面价值为100万，折算日公允价值为1000万或10万，则增加900万或减少90万计入公允价值变动损益。

第二次转换，公允模式下：固定资产、无形资产、存货——投资性房地产。

假设固定资产、无形资产、存货的账面价值为100万，折算日公允价值为1000万或10万，则增加的900万计入其他综合收益，或减少的90万计入公允价值变动损益。

仔细观察上述两者的区别可以发现，只有在第二种情况发生时，即非投资性房地产转为投资性房地产时，价格上涨部分才计入其他综合收益。

为什么？

我们从两个层面理解它：

当投资性房地产转换为非投资性房地产时，也是在公允模式下，这意味着非投资性房地产所处的市场(与投资性房地产相同的市场)非常充足，价格也容易获得(这就是公允价值的内涵)。那么，转入非投资性房地产时，无论涨价还是降价，其性质与交易性资产一样，都应计入公允价值变动损益。

但是，反过来就不一样了。当非投资性房地产转换为投资性房地产时，非投资性房地产的账面价格是一定的，但是？投资性房地产的公允价格呢？你做题的时候有没有给这个公允的价格？

是的，但现实是什么呢？

投资性房地产的公允价格比非投资性房地产的公允价格更有可能。

这就造成了在第一种转换模式下，投资性房地产转换为非投资性房地产时，大概率是亏损，小概率是收益。简单来说就是计入公允价值变动损益，符合公允价值变动的定义，也符合现实。

第二种转换模式下，非投资性房地产转换为投资性房地产时，大概率赚，小概率亏。

如果那么容易赚钱，上市公司早就不起飞了吗？假设非投资性房地产原值为100万，折算为投资性房地产时公允价格为1000万。如果也计入公允价值变动损益，当期利润瞬间增加900万，报表瞬间好看。这样一来，公司的财务就会严重扭曲。监管部门能坐视不管吗？但这虚增的900万还是企业，只是不能出现在公允价值变动损益中，只能出现在其他综合收益中(很久以前准则规定资本公积为33，354其他资本公积)。什么是其他综合收益，也就是说这虚增的900万还是你企业的所有者权益，只是现在暂时放在这个科目里，只有你处置投资性房地产的时候，这部分收益。

减少90万又怎么样？继续计入公允价值变动损益，理由依然是：亏损的可能性低，符合会计谨慎性，即不增加资产。

综上所述，在第二种情况下，公允价值变动损益和其他综合收益都是“账面财富”，但不同的是，前者在期末结转当年利润，直接影响当期利润，而后者只会在实际出售时影响利润，避免了企业虚增利润。

更笼统地说，对于监管者来说。公允模式下，非投资性房地产转换为投资性房地产，失去本人当期确认(公允价值变动损益)。是，当期不确认(其他综合收益)。

3.什么是投资性房地产的处置？

好了，我们终于到了最后一关，现在我们需要出售投资性房地产。

记住，在这个时候，我们仍然需要区分

借：银行存款

贷款：其他业务收入

应交税金——应交增值税(销项税额)

向前推进

借：其他业务成本

投资性房地产累计折旧(摊销)

投资性房地产减值准备

贷款：投资性房地产

(二)公允价值模式下

假设处置收入为100，税率为9。

1.收入

借方：银行存款109

贷：其他业务收入100

应交税金——应交增值税(销项税额)9

向前推进

借方：其他业务成本90

贷款：投资性房地产——成本80

公允价值变动(可能在借方)10

(不要混淆，公允价值模式下投资性房地产不需要计提折旧、摊销和减值。)

同时，要将公允价值变动损益结转至其他业务成本。

借方：公允价值变动损益10

贷：其他业务成本10

注意，公允价值变动损益和其他业务成本都是损益科目，何必去改呢？

假设不变，直接将公允价值变动损益计入本年利润。

借方：公允价值变动损益10

贷款：今年利润10

那么投资性房地产的总利润是多少呢？

收入100-其他业务费用90公允价值变动损益10=80

如果你变身了呢？

利润总额为：收入100-其他业务成本90，其他业务成本10。

很明显，转与不转都不会影响今年的利润，那为什么要转呢？

基于会计信息的可靠性！

公允价值变动损益是账面财富，只有真正处置，才能真实反映处置过程中的收益和成本。所以需要转到其他业务成本。

同理，如果这个投资性房地产在之前的公允价值模式下，从非投资性房地产转移到投资性房地产，那么其他综合收益就顺利完成了历史任务，也会进入其他业务成本。

借：其他综合收益5

贷：其他业务成本5

好了，投资地产终于完蛋了。

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