在房屋建筑行业，甲方(房地产企业)往往采用“在建或已完工”楼盘的方式来冲抵未支付的工程款，以缓解资金压力，提高楼盘销售进度。

一.会计

1.债务人会计处理(房地产公司)

甲公司房地产企业为债务人，乙公司建筑企业为债权人。当清偿的资产和清偿的债务符合终止确认条件时，债务人应当终止确认；

债务的账面价值与所转移资产的账面价值之间的差额，计入当期损益。

比如A公司未付工程款2000万，账面价值1400万(房产市值1900万冲抵未付工程款)，应确认为“其他收入-债务重组收益”(2000-1400万=600万)，不需要分别确认债务重组收益100万和资产处置收益500万。

以房屋清偿债务时，双方已达成协议，债务人即房地产公司因债务灭失，实质上视为已收到该房地产的预付款或销售款。

签订债务偿还协议的房产(尚未竣工)时，会计处理如下

借：应付账款2000万。

贷款：预付1900万。

其他收入-债务重组收入100万

当偿债资产交付时，

借方：预付1900万。

贷款：1400万开发产品。

其他收入-债务重组收入500万

2.债权的会计处理

债权人(施工企业)的会计处理(签订偿债协议时资产尚未完成，无法确认资产成本)

借方：预付款项/其他非流动资产1900万。

投资收益100万。

贷款：应收账款2000万。

第二，税收待遇

1.债务人的税务处理(房地产企业)

虽然根据会计准则的规定，债务人不需要单独确认债务重组损益和转移生产损益，但在税务处理上，仍应将业务分解为以公允价值转移资产和以资产公允价值偿还债务两项业务。

假设不考虑税收：

财产转让收入=1900-1400=500万元

债务重组收益=2000-1900=100万元。

销售房地产时，应当按照公允的市场价格确认各项纳税义务，并按照房地产开发企业各项税收政策的规定及时确认各税种的预缴税额，按照纳税义务发生的规定时间确认各税种的应纳税额。

2.债权人的税务待遇

向房地产开发企业提供建筑劳务的，应当按照施工合同约定的工程进度确认缴纳建筑劳务增值税和企业所得税的义务。

房地产开发企业按2000万元开具发票。

如果不动产有执照，企业可以将其作为固定资产处理，不动产的成本可以作为固定资产的计税依据，按规定计提折旧，税前扣除。债务重组协议等资料作为凭证附件留存备查，在业务发生当年申报税前扣除。

(房地产在一年内出售的，参照持有待售资产分类填写。用于出租的房地产应归类为投资性房地产。)