房地产公司转让在建项目如何扣除土地价格

[指南]：财税[2016] 36号文件解决了增值税改革后房地产企业取得政府拍卖土地增值税的问题，即使用土地成本的增值税处理方法。抵消销售。但是，房地产公司整体上出售在建的未完成项目，土地成本又如何呢？

财税[2016] 36号文件解决了增值税改革后房地产企业取得政府拍卖土地增值税的问题，即用土地成本抵销销售的增值税处理方法。但是，当房地产公司整体出售在建未完工项目时，如何计算土地成本扣除额？我认为，无论纳税人是销售完工产品还是在建工程，只要实现了法定的增值额，所得进项税额应为“允许所有抵扣或扣减”。

《财政部，国家税务总局关于全面开展营业税改增值税试点工作的通知》（财税[2016] 36号）附件2“关于营业税事项的规定”。 《营业税改增值税试点方案》规定，房地产开发企业一般纳税人出售其已开发的房地产项目（选择简单税法计算的旧房地产项目除外），扣除土地出让时支付给政府部门的土地价格为总价格和取得的非价格支出。该规定解决了增值税改革后房地产企业取得政府拍卖土地增值税的问题。

为什么《财税[2016] 36号》对此作了规定？这是因为我国目前增值税的一般计算方法是采用成本扣除法消除双重征税。但是，土地是房地产公司的主要成本项目之一，归国家所有，而国家不是增值税纳税人。因此，根据现行增值税规定，不能抵扣国有土地出让金的进项税额。因此，针对这种情况，财税[2016] 36号采用增值税法从销售中扣除土地成本，实际上是对土地进项税额扣除的一种灵活处理。

那么，土地扣除处理方法的出现能否完全解决房地产行业增值税核算中的问题？例如，假设特殊情况，房地产公司由于各种原因无法正常发展，并且整个在建项目尚未完成，该如何处理出售和转让土地成本的增值税？增值税改革后的税收政策尚不明确，难免会出现税收企业纠纷。

那么，房地产开发公司如何将在建项目的土地成本转为销售额？具体的治疗方法是什么？

《国家税务总局关于印发《房地产开发企业销售自行开发房地产项目增值税征收管理暂行办法》的规定》（第四条）（ 《国家税务总局公告》（2016年第18号），财税[2016] 36号，根据该文件的规定，对销售自行开发房地产项目的房地产开发企业的一般纳税人适用计税的计税方法，从取得的价款中扣除与当期销售房地产项目相对应的地价。余额计算后，销售额。计算销售额的公式如下：

销售=（所有价格和额外价格支出-本期允许扣除的土地价格）÷（1 + 11％）（注：当前税率为10％）

同时，国家税务总局公布了2016年第18号文件第5条，关于如何计算当期的地价允许扣除额，明确规定：本期=（本期出售的房地产项目的建筑面积÷该房地产项目可以作为待售建筑面积）×支付的土地价格。

国家税务总局2016年第18号公告是根据房地产公司正常发展情况制定的规定。对于异常情况下的商业模式，如房地产公司整体上出售在建未完工项目，在法规中没有出现“当期出售房地产项目建筑面积”的情况。那么，在这种情况下如何计算土地成本扣除额？

有意见认为，2016年国家税务总局公告第18号规定，当期允许的土地价格为当期出售房地产项目建筑面积与可售面积之比。房地产项目的建筑面积乘以支付的地价。在建项目的整体对外销售不存在“房地产项目建筑面积的当期销售”，该销售为在建项目，不是指定土地价格扣除的目标。因此，在建项目的销售不能扣除。降低土地价格。

作者认为这种观点被误解了。房地产企业的正常经营模式主要分为三个环节：“土地购置，开发（建设），销售发达产品”。其中，“征地”和“开发（建设）”是房地产企业发展的环节，也是获取进项税的环节。在开发（建设）项目之后，最终形成了可以出售的开发产品。该开发产品是在进项税输入结束后反映增值税的法定附加值的链接。法定附加值是在销售开发产品时实现的。但是，在企业的开发过程中，由于运营或市场的需求，很可能不是最终开发产品的销售，而是在建中端项目的销售。业务模式的这种变化并没有导致增值税的损失，但是增值额的实现点从码头的开发转移到了在建项目，而不会影响增值额的实现。添加量。因此，没有人怀疑进项税是否可以扣除。同样，土地成本作为进项税的一种替代处理方法，应从销售中扣除，不应区别对待，也不能扣除。

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