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《新租赁准则下 承租人的账务处理》

问题1:提前终止租赁情况下的会计处理探讨？

视觉用户：

我们客户的工厂是经营租赁，从2017年开始，合同规定租期10年；

2021年6月起，接到房东通知后可能无法继续租住，存在不确定性；

(1)在这种情况下，是否需要确定资产的使用权和租赁负债；

(2)如果21年确认，22年一旦房东违约，客户无法继续租赁，如何处理账面的资产使用权和租赁负债。

视觉主持人chenyiwei:

考虑提前结束租约的可能性，是否可能随时终止。一般情况下，出租人主动终止租赁，承租人没有主动终止租赁的，承租人应当按照原租赁继续确认资产使用权和租赁负债，在租赁实际终止时终止确认资产使用权和租赁负债，其差额作为资产处置损益。

问题2:按照新租赁准则，集团子公司可以不核算租赁母公司资产吗？

视觉用户：

请问版主，如果母公司的资产被同一集团内的子公司租用，是否可以不按照新的租赁准则进行核算？主要是考虑到内部抵销后没有租赁资产和负债，这个可以简化吗？

视觉主持人chenyiwei:

由于母公司和子公司是独立的会计主体，按照国有资产管理的要求，需要报送各级财务报表和出具报告。因此，不能以相关租赁发生在集团内部，最终将在集团合并报表层面抵销租赁项目为由，采用原准则下类似于经营租赁的简化处理方法。

问题3:不同情况下租赁变更的会计处理探讨？

视觉用户：

寻求帮助，如何处理各种租赁变更：

1.作为出租人，五年的房屋租赁合同是有免租期的。第三年，原承租人将租赁合同的权利义务全部转让给新承租人，出租人、原承租人、新承租人签订三方协议。出租人是否视原合同不变，继续按照原合同中直线法计算的租金进行账务处理？

2.当租赁范围缩小时，出租人向承租人减少租赁面积。出租人是否在剩余租赁期内摊销变动后的租赁总收入减去以直线法确认的租赁总收入的余额？

3.出租人变更时，原承租人与出租人甲签订了为期五年的租赁合同。第三年，出租人A将租赁合同的权利义务转移给出租人B，无论出租人B是否将该租赁合同视为新的租赁合同，在租赁期内均按照转移的租赁总额采用直线法。

视觉主持人chenyiwei:

1.如果除承租人变更外，权利义务不变，这是可以的，尤其是新老承租人是关联方的情况下。

2.根据新租赁准则，经营租赁发生变更的，出租人应当自变更生效之日起作为新租赁处理，变更前与该租赁相关的预付或应收租赁收款应当作为新租赁的收款。即直接视为新租赁，在剩余租赁期内按照租赁面积减少后剩余年限的租金总额，采用直线法进行收益分配和确认。

3.是的。但需要注意的是，如果租约与房屋产权一起转让，要注意租约中约定的租金等条款是否符合转让时市场的公平条款。否则，应考虑在总转让价格中合理区分房屋产权价格和租赁权转让价格，以合理确定房屋入账价值和租赁合同权利入账价值，后者应在剩余租赁期内摊销，作为经营租赁期间租金收入的调整

但需要注意的是，如果在同一份合同(或两份关联合同)中约定了租赁和物业服务，就要注意合同总价在租金和物业服务之间的分配是否公平合理。如不合理，应参照新收入标准的有关规定，将合同总价在两部分之间按各自单独售价的比例进行重新分配，确定租金和物业费各自的合同金额，作为账务处理的依据。

问题5:新租赁准则下，经营租赁如何在合并层面进行内部抵销？

视觉用户：

请问同一控制下集团内部如何抵消新租赁标准的影响？我以前浏览过《新租赁准则应用指南》，但没有找到任何具体的对策。有没有具体的政策文件可以参考？谢谢大家！

视觉主持人chenyiwei:

在新租赁准则下，如果出租方将其作为经营租赁处理，而承租方确认资产使用权和租赁负债，则两者之间的交易因其会计模式不对等而不能直接抵销。但有一点是明确的：租赁资产在合并报表层面应视为自用固定资产，其账面价值是出租方个别报表中的账面价值；同时冲减承租人账面上与资产使用权和租赁负债相关的会计处理，冲减出租人个别报表中确认的租金收入和相应费用。因此，此时合并抵销分录如下：

1.转回承租人在个别报表层面所作的所有会计处理，包括已确认的使用权资产及其折旧、租赁负债和利息支出；

2.冲减出租人个别报表中确认的租金收入和相应的应收租赁款；

3.根据承租人报表中使用权资产折旧的会计分录，将出租人在个别报表层面确认的其他业务成本(经营租赁租出的固定资产折旧费用)调整到相应的成本或费用项目；

4.出租人将租赁资产确认为投资性房地产的，应当在合并报表层面将其重分类为固定资产；出租人采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，应当转回公允价值累计变动并计提折旧。

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