(2)关于转租不动产如何纳税的问题，总局明确按照纳税人出租不动产确定。一般纳税人将4月30日前出租的不动产转租的，可以选择简易方法征税；5月1日后出租的不动产转租给外部的，不能选择简易计税方法。

3.预付增值税

(1)一般纳税人可以选择适用简易计税方法出租2004年4月30日前取得的不动产，按照5的征收率计算应纳税额。纳税人出租2000年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县(市)的不动产，在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关办理纳税申报。

预缴税金=含税销售额(1 5)5

(二)一般纳税人出租年5月1日以后取得的不动产，与机构所在地不在同一县(市)的，应当在不动产所在地按照3的扣缴率预缴税款，然后向机构所在地主管税务机关办理纳税申报。

预缴税金=含税销售额(1 9)3

(3)小规模纳税人出租不动产(不含个人出租房屋)的，应按照5的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构不在同一县(市)的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款，然后向机构所在地主管税务机关办理纳税申报。

预缴税金=含税销售额(1 5)5

(四)出租房屋的个体工商户(适用简易计税)，应按照下列公式计算预缴税款：

预缴税金=含税销售额(1 5)1.5

(五)按现行规定应预缴增值税的小规模纳税人，在预缴场所实现的月销售额不超过10万元(如一个季度为一个纳税期，季度销售额不超过30万元)的，当期无需预缴增值税。

(六)纳税人出租不动产需要预缴税款的，应当在出租次月的纳税申报期或者不动产所在地主管税务机关核定的纳税期限内预缴税款。

(7)向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税，可从当期应缴纳的增值税中扣除。如果扣完不了，就结转下期再扣。纳税人应以完税凭证作为合法有效的凭证，以预缴的税款抵扣应纳税额。

4.发票开具

出租不动产，纳税人自行或税务机关开具增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。

5.纳税义务发生的时间

(1)纳税人以预付款方式提供租赁服务的，纳税义务发生在收到预付款的当天。

(二)纳税人发生应税行为并收到销售价款或者取得索取销售价款证明的当天；如果先开具发票，则为开具发票的当天。

(2)企业所得税

1.《企业所得税法实施条例》第十九条：租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应支付租金的日期，确认收入的实现。

2.《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应当按照交易合同或者协议约定的承租人支付租金的日期确认。其中，交易合同或协议约定租赁期限，一次性预付租金的，根据《实施条例》第九条规定的收支匹配原则，出租人可以在租赁期限内将上述确认收入分期计入相关年度收入。

3.《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》:如果企业在新开发产品完工或不动产初始登记完成前与承租人签订租赁预约协议，并取得房屋产权

3.《财政部、关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》规定，双方签订的租赁合同约定租期免费的，产权人应当在免租期内按照房产原值缴纳房产税。

(4)印花税

1、物业租赁合同，按租赁金额的千分之一贴花。税额不足一元的，就贴一元。

2.与生签订的《生公寓租赁合同》和《公共租赁住房租赁合同》双方均免交签订租赁协议所涉及的印花税。

3.房屋租赁合同一旦签订，印花税全额缴纳。比如公司签订10年租金合同，合同约定10年租金，就应该一次性缴纳10年租金的全额印花税。

4.2019年1月1日至2021年12月31日：小规模纳税人印花税减半征收。

5.房屋合同所含金额单独注明有增值税的，按照不含增值税的合同金额确定计税依据；未单独注明的，计税依据为合同中包含的金额。

1.从自用不动产或存货转入投资性不动产时(成本模式):

借：投资性房地产(转换时的原始账面余额)

累计折旧(摊销)

固定资产(无形资产)减值准备

贷款：固定资产、无形资产或开发产品。

投资性房地产累计折旧(摊销)

投资性房地产减值准备

[补充1]

在下列情况下，有确凿证据表明投资性房地产用途已经改变的，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：

(1)投资性房地产开始用于自用，相应地由投资性房地产转为自用性房地产。比如原来的出租房产，现在改为自用房产；

(2)房地产开发企业以经营租赁方式出租存货，相应将存货转为投资性房地产；

(3)自用土地使用权停止自用以赚取租金或资本增值，相应无形资产转为投资性房地产；

(4)自住建筑物停止自用并出租，相应将固定资产转为投资性房屋；

(5)房地产企业将用于经营和出租的房地产重新开发对外销售，由投资性房地产变为存货。

[补充2]

从投资性房地产转变为自用性房地产或存货时：

借方：固定资产和无形资产(转换时的原始账面余额)

或开发产品(转换时的原始账面价值)

投资性房地产累计折旧(摊销)

投资性房地产减值准备

贷款：投资性房地产

固定资产(无形资产)累计折旧(摊销)减值准备

2.一次性收房租。

借方：银行存款

贷款：预收账款/合同负债(执行新收入标准，下同)。

应交税费-应交增值税(销项税)/应交税费-简单计税

3.房屋所在地与机构所在地不在同一县市的，在房屋所在地预缴增值税。

借：应交税费-预缴增值税/应交税费-简易计税

贷款：银行存款

租赁期内分期结转收益。

借：预收账款/合同负债

贷款：主营业务收入(主要是房屋租赁，下同)/其他业务收入。

4.如果房屋所在地和机构所在地在同一个县市，直接申报房产出租的税收。

借：预收账款/合同负债

贷：应交税费-应交增值税(销项税额)/应交税费-简易计税。

租赁期内分期结转收益。

借：预收账款/合同负债

贷款：主营业务收入/其他业务收入。

5.不是一次性预收租金，租金按照合同约定收取。

(1)先收租金

收租金

借方：银行存款

贷款：预收账款/合同负债(执行新收入标准，下同)。

应交税费-应交增值税(销项税)/应交税费-简单计税

租赁期内分期结转收益。

借方：已收账款

贷：应交税费-应交增值税(销项税额)/应交税费-简易计税。

收取租金

借：银行存款

贷：应收账款

6.租赁期内分期结转成本(不含公允价值模式)。

借方：主营业务成本/其他业务成本。

贷款：投资性房地产累计折旧。

[采用公允价值模式]

(1)当期末公允价值大于账面价值时，

借：投资性房地产公允价值变动——

信用：公允价值变动的收益和损失

(2)期末公允价值小于账面价值时。

借：公允价值变动损益

贷款：投资性房地产公允价值变动——

7、房产税会计分录(预提款)

(一)企业按照税法规定计算应纳房产税的会计处理：

借：税和附加费

贷：应交税费——应交房产税

(2)企业当期应缴纳房产税的会计处理：

借：应交税费——应交房产税

贷：银行存款

8.印花税的会计分录(应计款项)

(1)企业根据税法规定计算应缴印花税的会计处理：

借：税和附加费

贷：应交税费——应交印花税

(2)企业当期缴纳应缴印花税的会计处理：

借：应交税费——应交印花税

贷：银行存款

9.城建税及附加会计分录(预提和实缴)

(一)企业应按税法规定计算应缴纳的城建税及附加的账务处理：

借：税和附加费

贷：应交税金——应交城建税及附加。

(2)企业缴纳当期应交城建税及附加的会计处理：

借：应交税费——应交城建税及附加。

贷：银行存款

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