如何计算房地产企业代理建设收入的税金

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五家税务代理人问题银行

问题：住房开发公司出资，而农业土地开垦公司则提供土地以共同建造经济适用房。房屋贷款和销售许可证都是房屋业务的名称。我如何向税务机关申报项目以合理避税？可以宣布为代理商建设项目吗？如何计算代建收入税？

答案：上述情况属于合作房屋建设的方法，其中一方提供土地使用权，另一方提供资金。应该按照国税函发[1995] 156号文件的有关规定执行，不是代理构建的方法。

《国家税务总局关于印发《营业税问题答案（一）》》的通知（国税函发〔1995〕156号）第十七条规定，“合作房建设是指甲方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金合作建房。合作房一般有两种建造方式：第一种是纯粹的“易货”，即双方使用各自的土地使用权和房屋所有权进行交换。还有两种具体的交换方法：

（一）土地使用权和房屋所有权被交换，并且双方都获得了一些房屋的所有权。在这种合作过程中，甲方转让部分土地使用权以换取一些土地的所有权。发生土地使用权的转让；乙方以部分土地的使用权转让了部分房屋所有权，发生了不动产的买卖，因此，合作建筑的双方都经历了业务由于甲方应按照“无形资产转让”税项中的“土地使用权转让”征税；乙方应按“出售不动产”税项征税。不进行货币结算的，应当遵守第十条执行规则。第五条的规定分别核实了双方的营业额；如果双方（或任何一方）合作建房，则应当进行货币交易。分配房屋，然后发生另一种房地产销售行为，销售收入应按“房地产销售”税项征收。营业税应收。

（二）租赁土地使用权以换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权租赁给乙方数年，而乙方则在该土地上投资建设房屋租赁期满后，乙方将土地使用权连同已建成的建筑物一起退还给甲方，在此业务过程中，乙方以建筑物的代价取得了数年的土地使用权，乙方甲方以“服务业-租赁业”为基础，向甲方出租土地使用权的行为征收营业税；乙方以出售房地产的行为征收营业税以“不动产销售”税项为基础，当双方分别征税时，其营业额也应根据《暂行税条例实施细则》第十五条确定。

第二种方法是，甲方使用土地使用权，乙方使用货币资金组建合营房屋。对于这种形式的合作住房建设，有必要根据具体情况确定如何征税：

1、房屋建成后，如果双方采用风险分担和利润分担的分配方法，则按《营业税》投资无形资产，参与投资者的利润分配，并共同承担。承担投资风险，不征收营业税。”根据规定，甲方向合资企业提供的土地使用权被视为投资股份，不征收营业税。合营企业仅将出售房屋所得的收入计为房地产销售税；双方分享的利润不征收营业税。

2、房屋建成后，如果甲方参与销售或根据销售收入的一定百分比提取固定利润，则不属于投资和股票投资行为，如营业税，但属于甲方。如果土地使用权转让给合资公司，则甲方获得的固定利润或按比例从销售收入中取得的收入应作为“无形资产转让”征税。 合资企业将根据所有房屋的销售收入作为“房地产销售”征税。“对税项征收营业税。

3、如果双方在房屋建成后按一定比例分配房屋，则这种操作不构成使用无形资产投资股票的行为，并且共同承担无营业税的风险被征收。因此，首先，A转让给合资企业的土地被作为“无形资产转让”征税，其营业额是根据《实施细则》第15条确定的。因此，在将合资企业的房屋分配给甲方和乙方后，如果将它们分开出售，则将其作为“房地产销售”征税。

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